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上海房產糾紛律師:商品房欺詐行為認定標準

常見問題 2022-06-22 14:30:331130策法網
【導讀】上海房產糾律師提醒,“商品房”受市場因素影響,由買賣雙方協(xié)商買賣,屬于消費者終身消費需要購買、使用的商品,應當適用“消費者權益保護法”。因此,房地產糾紛也應適用“消費者權益保護法”。當然,如果開發(fā)商在房屋銷售過程中出現“欺詐行為”,根據第四十九條,應當根據消費者的要求增加補償,則增加的補償金額是商品

  上海房產糾律師提醒,“商品房”受市場因素影響,由買賣雙方協(xié)商買賣,屬于消費者終身消費需要購買、使用的商品,應當適用“消費者權益保護法”。因此,房地產糾紛也應適用“消費者權益保護法”。當然,如果開發(fā)商在房屋銷售過程中出現“欺詐行為”,根據第四十九條,應當根據消費者的要求增加補償,則增加的補償金額是商品的價格或接受服務的成本的兩倍。然而,在房地產糾紛的出現在實踐中,不缺乏開發(fā)商在銷售過程中房屋有欺詐和要求雙倍賠償,但很少贏,原因是理解“欺詐行為”的商品房銷售問題。對于一般商品,判斷經營者的行為是否構成欺詐,判斷其是否符合以下幾點:

  1. 行為方式。 根據1996年3月國家工商行政管理局頒布的《消費者權益保護法》和《消費者欺詐行為處罰辦法》第四十九條的規(guī)定,對消費者欺詐行為的認定應當采用客觀方法。 即,根據經營者在提供商品時所采用的手段進行判斷,列舉了一些典型的欺詐行為,如銷售假貨、次品等。

  2.行為的后果。《消費者權益保護法》第49條的制定旨在遏制商業(yè)欺詐和維持市場秩序,因此,行為的社會危害性是實施這種制裁的充分和必要條件,但這并不意味著對發(fā)生實際損失或損害有一個一概而論的要求。根據該法的精神,只要經營者的行為按其性質足以誤導消費者,就可以視為欺詐。

  3.行為的主觀意識方面。欺詐,是指掩蓋事實真相、誤導消費者上當受騙的行為,但在《欺詐消費者消費行為進行處罰管理辦法》中規(guī)定了五種情況下企業(yè)經營者“不能充分證明我們自己確非欺騙、誤導消費者而實施此種問題行為的,應當積極承擔欺詐消費者購買行為的法律環(huán)境責任”的例外情況。對于我國商品房這一發(fā)展較為特殊的商品經濟而言,由于其生產建設周期長、環(huán)節(jié)多、價格作為高等教育特點,不能只是簡單地照搬以上分析幾個重要因素而輕易地把某些開發(fā)商的行為定性為“欺詐”而要求其雙倍賠償。

  那么,哪些行為可以被認定為“欺詐行為”中的商品房銷售行為呢?根據《消費者權益保護法》及有關法律、法規(guī),下列情況可以認定為“欺詐行為”:

  1.出售現有房屋時,將假劣房屋作為合格甚至優(yōu)質房屋出售;

  2.出售房屋,故意隱瞞房屋的真實面積,以獲取暴利;

  3.一般有資質的房子冒充優(yōu)質工程,從而騙取優(yōu)質工程漲價;

  4.銷售明知不能進入房地產企業(yè)市場發(fā)展進行信息公開銷售的房屋的;

  5.虛假出售最低價格、清算價格等虛假價格的;

  6.故意隱瞞開發(fā)商真實身份或以其他開發(fā)商名義出售的;

  7.采取雇用他人等欺騙性銷售手段;

  8.利用中國廣播、電視、報紙、雜志等大眾傳播媒體對商品房做不可為了實現的虛假廣告宣傳的。如果我們開發(fā)商在銷售商品房的過程中不斷出現一個以上分析幾種不同情況的,并且對于開發(fā)商是故意或明知的,購房者可以以開發(fā)商作出欺詐問題行為為由而依據《消費者合法權益保護法》第49條要求其雙倍賠付。

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