履行房產(chǎn)合同時(shí)需要注意的問(wèn)題
房產(chǎn)合同是雙方當(dāng)事人在平等、自愿的基礎(chǔ)上就有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行協(xié)商、訂立并依法生效的協(xié)議。其內(nèi)容包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同、物業(yè)管理合同等。房產(chǎn)合同應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定履行。如果違反合同規(guī)定，造成當(dāng)事人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；合同沒(méi)有約定不明確時(shí)候，由出賣(mài)人承擔(dān)主要責(zé)任；造成買(mǎi)受人損失或者影響經(jīng)濟(jì)安全的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
一、訂立合同的目的
訂立合同的目的，是指當(dāng)事人為了訂立合同而達(dá)成的意思表示，是民事主體之間民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的法律體現(xiàn)。訂立合同的目的不在于當(dāng)事人訂立的法律關(guān)系是否成立、當(dāng)事人是否能實(shí)現(xiàn)合同的目的而在于合同是否具有法律效力。因此，訂立合同的目的包括兩個(gè)方面，即合同當(dāng)事人本身是否具有真實(shí)的意思表示和是否有利于實(shí)現(xiàn)合同目的。
二、房屋的基本特征，如房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋質(zhì)量等情況
1、房屋面積：房屋的實(shí)際面積，即指房屋實(shí)際占用面積。2、房屋結(jié)構(gòu)：以房屋為主要建筑材料的建筑工程為房屋的主要建筑工程。3、房屋質(zhì)量包括房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和房屋裝修質(zhì)量?jī)煞矫妗?、房屋質(zhì)量投訴：房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)在雙方當(dāng)事人補(bǔ)充協(xié)議中予以明確。
三、商品房的主要質(zhì)量特征
商品房質(zhì)量一般分為房屋質(zhì)量和裝修質(zhì)量?jī)纱箢?lèi)，房屋質(zhì)量是指房屋的結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)備、功能、性能等是否符合設(shè)計(jì)和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合設(shè)計(jì)要求或不能正常使用而發(fā)生裝修質(zhì)量事故；裝修質(zhì)量是指裝修工程結(jié)構(gòu)和國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求，如不符合國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范所規(guī)定的部位、部件和材料的使用性能，使用中可能發(fā)生危害人身和財(cái)產(chǎn)安全的事故。由于商品房沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所以在履行合同過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行調(diào)整修改，但不管怎么調(diào)整都會(huì)影響商品房的質(zhì)量。另外，由于工程的特點(diǎn)，房屋結(jié)構(gòu)復(fù)雜、材質(zhì)不同、施工周期不同等原因，所以每個(gè)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)都有不同的要求。
四、出賣(mài)人違約的法律責(zé)任
根據(jù)合同法第94條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”同時(shí)還應(yīng)根據(jù)具體情況對(duì)出賣(mài)人造成違約行為造成的損失進(jìn)行賠償。對(duì)違約方違反誠(chéng)實(shí)信用原則而導(dǎo)致房產(chǎn)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中約定或者法定規(guī)則采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等措施進(jìn)行救濟(jì)。如果造成當(dāng)事人實(shí)際損失的，還應(yīng)當(dāng)賠償實(shí)際損失額。
五、出賣(mài)人解除合同和買(mǎi)受人要求返還定金，支付違約金的理由
當(dāng)事人行使任意解除權(quán)，可以解除合同。法律另有規(guī)定的除外。出賣(mài)人違約時(shí)，除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還定金、賠償損失。因出賣(mài)人違反房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定造成買(mǎi)受人損失，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷(xiāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)定的，人民法院不予支持。
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1、寫(xiě)民事訴狀，第一部分寫(xiě)明原告、被告的姓名、性別、出生年月、民族和住所地，第二部分寫(xiě)訴訟請(qǐng)求；第三部分寫(xiě)事實(shí)與理由，把何時(shí)結(jié)婚、何時(shí)生小孩，因?yàn)槭裁丛螂x婚等情況寫(xiě)明。訴狀最好打印，但最末處必須手簽名；2、到住所地所在基層法院(區(qū)或縣法院)起訴，在立案庭辦理立案手續(xù)；3、立案的時(shí)候遞交民事訴狀2份、結(jié)婚證、夫妻兩人的身份證(至少帶上自己的)、小孩的戶(hù)口或出生證原件，如果有財(cái)產(chǎn)需要法院分割，還要帶上財(cái)產(chǎn)相關(guān)證據(jù)，如房產(chǎn)證、機(jī)動(dòng)車(chē)行駛證等。證據(jù)需要交2套復(fù)印件(法院案卷中一份，發(fā)給對(duì)方一份)；4、立案庭審查
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彩禮返還的范圍？詳細(xì)閱讀
對(duì)于婚約期間的雙方贈(zèng)與物，除貴重物品外，一般不予返還；對(duì)以訂立婚約為名進(jìn)行婚姻買(mǎi)賣(mài)的財(cái)物，原則上應(yīng)當(dāng)收繳；已訂立婚約為名詐騙錢(qián)財(cái)?shù)模瑧?yīng)受法律處罰。婚約財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)一般應(yīng)為贈(zèng)與性質(zhì)，有些財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與是以雙方結(jié)婚為成就條件的。《中華人民共和國(guó)民法典》第1042條“靜止包辦、買(mǎi)賣(mài)婚姻和其他干涉婚姻自由的行為。靜止借婚姻索取財(cái)物。……”。彩禮包括但不限于見(jiàn)面禮、聘禮、上車(chē)禮、下車(chē)禮、改口費(fèi)，以及價(jià)值較大的首飾、電器、通訊工具、交通工具等貴重財(cái)物。對(duì)于男女雙方在交往過(guò)程中為表達(dá)感情、出于自愿所給付的小額財(cái)物及特殊意義的
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彩禮返還的標(biāo)準(zhǔn)？詳細(xì)閱讀
彩禮返還數(shù)額應(yīng)當(dāng)結(jié)合彩禮的數(shù)額、男女雙方共同生活時(shí)間長(zhǎng)短、有無(wú)子女、過(guò)錯(cuò)程度、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗和經(jīng)濟(jì)水平等因素綜合認(rèn)定，符合下列情形的，參照下述標(biāo)準(zhǔn)適用：雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但確已共同生活的，共同生活超過(guò)二年，一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，不予支持；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但共同生活不足3個(gè)月的一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，返還比例為該款的70%以上；雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)但已共同生活3個(gè)月以上不足一年的，一方請(qǐng)求另一方返還彩禮，返還比例為該款的50%以?xún)?nèi)；共同生活超過(guò)一年但不足二年的，返還比例為該款的30%以?xún)?nèi)。?
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