李子園律師談夫妻一方偷偷出售共有房屋如何辦

　　

　　1、未經(jīng)配偶同意處分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件，該房屋買賣合同無效——劉某某訴李某房屋買賣合同糾紛案

　　要旨：夫妻出售共同所有的房屋，一般應(yīng)由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章，一方以自己名義與買房人簽訂房屋買賣合同，買房人支付定金后，賣房人主張未經(jīng)配偶同意，要求解除合同的，買房人應(yīng)對賣方配偶知道且同意房屋買賣合同簽訂的情況予以證明。買房人無法證明賣房人配偶知情且同意賣房，又不符合善意取得的構(gòu)成要件，該房屋買賣合同無效，人民法院對繼續(xù)履行合同的請求不予支持。
 

　　2.夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋，且購房人不構(gòu)成善意取得，該房屋買賣合同無效——李某紅、李某麗與李某援、李某媛確認(rèn)合同無效糾紛案

　　要旨：夫或妻對夫妻共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)，非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定時，雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商一致。一方未經(jīng)對方同意擅自出售房屋，約定的價格不符合合理的價格，且轉(zhuǎn)讓價款未實際支付，雖已辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但不符合善意取得的構(gòu)成要件，該出售房屋的行為損害了另一方的合法權(quán)益，房屋買賣合同無效。
 

　　3.夫妻一方擅自出售房屋，買受人符合善意取得的要件，夫妻另一方請求認(rèn)定合同無效的，人民法院不予支持——楊長發(fā)、匡文艷與曾志輝房屋買賣合同糾紛案

　　要旨：夫妻一方未經(jīng)對方同意與買受人在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買賣合同，且符合善意取得的構(gòu)成要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　在房屋買賣合同糾紛中，經(jīng)常會涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方單方出售應(yīng)如何處理的問題。房屋一般是夫妻共同財產(chǎn)中最重要的組成部分，甚至涉及夫妻雙方的基本居住權(quán)，夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自出售夫妻共同共有的房屋，將會造成另一方重大的財產(chǎn)損失。在《婚姻法司法解釋(三)》頒布實施后，對夫妻單方出售夫妻共同所有房產(chǎn)的處理作出了明確的規(guī)定，很大程度上統(tǒng)一了裁判尺度。本期普陀房產(chǎn)律師針對夫妻共同共有房屋的出售問題，結(jié)合最高人民法院審判委員會副部級專職委員大法官的相關(guān)觀點、提供法院相關(guān)案例、法律法規(guī)供讀者參考。
 

　　婚姻法司法解釋(三)第11條規(guī)定了關(guān)于夫妻共同共有房屋的出售問題。在司法實踐中，許多實質(zhì)上由夫妻雙方共同共有的房屋在進(jìn)行房屋登記時登記在了夫妻一方名下。雖然房屋登記在夫妻一方名下，只要是夫妻關(guān)系存續(xù)期間用共同財產(chǎn)所購買的房屋就屬于夫妻雙方共有的財產(chǎn)，是否在房產(chǎn)證上加上另一方的名字，對雙方的權(quán)利義務(wù)沒有影響。實踐中，夫妻一方在與第三人商定賣房時，可能與配偶進(jìn)行過商議，也可能沒有進(jìn)行過商議就與第三人簽訂了房屋買賣合同。合同簽訂之后，賣房人的配偶作為房屋共有人，以賣房人未經(jīng)其同意為由請求確認(rèn)已簽訂的房屋買賣合同無效。另外還有一種普遍的情況，即對于夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同之事，其配偶是知道的，但是房屋買賣合同簽訂之后，由于房屋價格上漲而反悔，其配偶以未經(jīng)其同意為由請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。這兩種情況都涉及夫妻內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系和夫妻一方與第三人買賣房屋的外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系的處理問題。
 

　　我們認(rèn)為，夫妻之間的權(quán)利義務(wù)的確值得關(guān)注，但是在外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系與內(nèi)部權(quán)利義務(wù)關(guān)系發(fā)生沖突時，要優(yōu)先保護(hù)外部權(quán)利義務(wù)關(guān)系。那么應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定夫妻一方與第三人簽訂的房屋買賣合同的效力呢？經(jīng)過調(diào)研，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按善意取得制度來處理該類問題，因此我們作出了婚姻法司法解釋(三)第11條第1款的規(guī)定，即一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。這一款的適用有以下幾個條件：
 

　　第一，第三人屬于善意購買，而非與配偶一方惡意串通損害另一方的利益;

　　第二，買受人支付了合理對價;

　　第三，買受人已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
 

　　在這三個條件均已具備的情況下，不能認(rèn)定房屋買賣合同無效。當(dāng)初在制定這一款時，就有許多專家指出，如果所賣的房屋是夫妻雙方唯一的居住用房，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效，理由是房屋一旦賣給第三人之后，出賣人家庭成員的權(quán)益就無從保障。在認(rèn)真研究之后，我們并沒有采納這一觀點，因為作為夫妻唯一的居住用房的房屋也存在復(fù)雜的情況，該房屋可能是一套大豪宅，也可能是一套小蝸居。如果夫妻一方出售的是一套大豪宅，能夠再用賣房的錢去買一套住房，這時就應(yīng)當(dāng)保護(hù)善意第三人的利益。然而如果夫妻一方出售的是其擁有的唯一一套小蝸居，該房屋出售后其一家人就無房可住了，但是個人的生存權(quán)是第一位的，生存權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù)。
 

　　《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第6條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”第7條規(guī)定：“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。”
 

　　由上述兩條可見，對于包括夫妻雙方在內(nèi)的家庭成員居住權(quán)的保護(hù)問題，在上述關(guān)于執(zhí)行的司法解釋中已經(jīng)予以明確規(guī)范。此外，對于哪些債權(quán)是不能執(zhí)行的，需要在與執(zhí)行相關(guān)的法律或司法解釋之中予以明確。例如，一個老太太欠了很多債務(wù)，但是她每月的收入只有僅能保障其基本生活的養(yǎng)老金，人民法院能否判決將老太太的全部養(yǎng)老金予以扣除以用來清償其債務(wù)呢?這顯然是不合理的，因為我們要優(yōu)先保護(hù)該老太太的生存權(quán)而非其債權(quán)人的債權(quán)。此外，還有一種情況，例如夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋，在保護(hù)善意第三人利益后，可能確實損害了出賣人配偶的權(quán)利，為此，我們制定了婚姻法司法解釋(三)第11條第2款的規(guī)定，即夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
 

　　法律依據(jù)：

　　1、《中華人民共和國婚姻法》(2001修正)

　　第十七條 夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有：

　　(一)工資、獎金;

　　(二)生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;

　　(三)知識產(chǎn)權(quán)的收益;

　　(四)繼承或贈與所得的財產(chǎn)，但本法第十八條第三項規(guī)定的除外;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財產(chǎn)。

　　夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。
 

　　2.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(一)》

　　第十七條 第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

　　(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

　　(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
 

　　3.《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(三)》

　　第十一條 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。
 

　　1)未經(jīng)配偶同意處分夫妻共有房屋且不符合善意取得要件，該房屋買賣合同無效——劉某某訴李某房屋買賣合同糾紛案

　　本案要旨：夫妻出售共同所有的房屋，一般應(yīng)由夫妻雙方共同在合同上簽字或者蓋章，一方以自己名義與買房人簽訂房屋買賣合同，買房人支付定金后，賣房人主張未經(jīng)配偶同意，要求解除合同的，買房人應(yīng)對賣方配偶知道且同意房屋買賣合同簽訂的情況予以證明。買房人無法證明賣房人配偶知情且同意賣房，又不符合善意取得的構(gòu)成要件，該房屋買賣合同無效，人民法院對繼續(xù)履行合同的請求不予支持。

　　2)夫妻一方擅自出售夫妻共同所有房屋，且購房人不構(gòu)成善意取得，該房屋買賣合同無效——李某紅、李某麗與李某援、李某媛確認(rèn)合同無效糾紛案

　　本案要旨：夫或妻對夫妻共同財產(chǎn)有平等的處理權(quán)，非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要決定時，雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商一致。一方未經(jīng)對方同意擅自出售房屋，約定的價格不符合合理的價格，且轉(zhuǎn)讓價款未實際支付，雖已辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但不符合善意取得的構(gòu)成要件，該出售房屋的行為損害了另一方的合法權(quán)益，房屋買賣合同無效。

　　3)夫妻一方擅自出售房屋，買受人符合善意取得的要件，夫妻另一方請求認(rèn)定合同無效的，人民法院不予支持——楊長發(fā)、匡文艷與曾志輝房屋買賣合同糾紛案

　　本案要旨：夫妻一方未經(jīng)對方同意與買受人在平等自愿的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買賣合同，且符合善意取得的構(gòu)成要件，夫妻另一方以不知情或不同意為由請求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。   上海普陀房產(chǎn)律師事務(wù)所

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