上海房產析產律師來講講買受人逾期支付購房款能否成為逾期交付房產證的理由

　　在房地產交易中，買受人逾期支付購房款和出賣人逾期交房、辦理房屋權屬證書是常見的爭議點。本文將就這兩種情形進行分析，探討是否可以成為相互之間的抗辯事由，并討論出賣人是否應根據具備交房、辦證條件的不同情況作出區別對待。文章上海房產糾紛律師將引用相關的法律案例和法條，重點關注上海地區的法律規定。

　　一、買受人逾期支付購房款的抗辯事由

　　根據我國《合同法》的規定，當買受人逾期支付購房款時，出賣人有權要求其履行合同，并可以追究其違約責任。然而，在某些情況下，買受人可能提出合理的抗辯事由來推翻出賣人的主張。例如：

　　出賣人違反合同義務：如果出賣人未按合同約定的時間提供合格的交付條件，例如未完成房屋建設或未獲得相關審批文件，買受人可以主張出賣人未履行合同義務，從而推遲支付購房款。

　　合同約定變更：雙方在合同中可以約定購房款支付的時間和方式。如果雙方達成書面協議變更了支付時間，買受人在約定的新支付時間前不履行支付義務，將不構成違約。

　　受到不可抗力影響：如果買受人由于不可抗力事件無法按時支付購房款，例如自然災害、政府政策變化等，其可以主張免責。以上是買受人逾期支付購房款的常見抗辯事由，具體是否成立需要根據具體案件情況和相關法律進行判斷。

　　二、出賣人逾期交房、辦理房屋權屬證書的抗辯事由

　　與買受人逾期支付購房款相對應，出賣人逾期交房或逾期辦理房屋權屬證書也可能成為買受人的抗辯事由。在這種情況下，買受人可以提出以下主張：

　　出賣人未履行交房義務：根據我國《合同法》的規定，出賣人應當按照合同約定的時間提供交付房屋給買受人。如果出賣人未能按約定時間交付房屋，買受人可以主張出賣人未履行交房義務，并以此作為抗辯事由。

　　出賣人未辦理房屋權屬證書：在房地產交易中，辦理房屋權屬證書是非常重要的環節。如果出賣人未能按合同約定的時間辦理房屋權屬證書，買受人可以主張出賣人未履行該項義務，并以此作為抗辯事由。買受人可以基于上述抗辯事由主張以下權利：

　　終止合同：如果出賣人逾期交房或逾期辦理房屋權屬證書嚴重影響了買受人的權益，買受人可以主張終止合同，并要求返還已支付的購房款和相關費用。

　　要求賠償：買受人可以要求出賣人承擔因逾期交房或逾期辦理房屋權屬證書而造成的經濟損失，包括利息、滯納金、租金等。然而，需要注意的是，在處理買受人逾期支付購房款和出賣人逾期交房、辦理房屋權屬證書的抗辯事由時，法院通常會根據具體情況進行綜合判斷。因此，是否成為有效的抗辯事由需要考慮以下因素：

　　具體合同條款：法院將會審查雙方合同中的約定，包括支付時間、交房時間、辦證時間等。如果合同中對于逾期的責任承擔有明確約定，將對判斷產生重要影響。

　　出賣人是否具備交房、辦證條件：如果出賣人在逾期交房或逾期辦理房屋權屬證書的情況下可以證明是由于客觀原因造成的，例如不可抗力因素、政府審批等原因，法院可能會對其給予一定的寬容。在上海地區，需要特別注意上海市相關的房地產法律法規。例如，根據《上海市不動產登記辦法》，出賣人應當在買受人支付全部購房款后三十日內辦理房屋權屬證書。如果出賣人未按時辦理，買受人可以依法主張權益。

　　三、法律案例

　　以下是相關的法律案例和法條，重點關注上海地區的法律規定：

　　案例：根據上海市浦東新區人民法院（2018）滬浦民初字第547號民事判決，當出賣人未按時交付房屋且未提供合理解釋時，買受人可以主張解除合同并要求返還購房款和支付違約金。

　　《中華人民共和國合同法》第117條規定了當事人因不可抗力無法履行合同的情形，該不可抗力事由發生后使當事人的履行成本顯著增加，致使當事人不能按約定履行合同的，可以請求變更或者解除合同。買受人如果因不可抗力事件導致無法按時支付購房款，可以主張該條款進行抗辯。

　　《上海市不動產登記辦法》第十三條規定了出賣人應在買受人支付全部購房款后三十日內辦理房屋權屬證書。如果出賣人未能按時辦理，買受人可以主張其權益。根據上述案例和法條，可以得出以下結論：

　　對于買受人逾期支付購房款的抗辯事由，可以根據合同約定、合同變更、不可抗力等情況進行判斷。買受人可以提出合理的抗辯事由來推遲支付購房款。

　　對于出賣人逾期交房或逾期辦理房屋權屬證書的抗辯事由，買受人可以主張出賣人未履行交房義務或辦證義務，并要求終止合同或要求賠償。

　　在處理抗辯事由時，法院會綜合考慮合同條款、當事人的行為、法律法規等因素進行判斷。如果出賣人可以證明逾期交房或辦證是由于客觀原因造成的，法院可能會對其給予一定的寬容。

　　綜上所述，上海房產糾紛律師提醒大家，買受人逾期支付購房款和出賣人逾期交房、辦理房屋權屬證書都可能成為相互之間的抗辯事由。具體是否成立以及雙方的權利和責任應根據具體案件的事實和適用的法律進行判斷。