上海房產(chǎn)析產(chǎn)律師來(lái)講講買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款能否成為逾期交付房產(chǎn)證的理由

　　在房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款和出賣(mài)人逾期交房、辦理房屋權(quán)屬證書(shū)是常見(jiàn)的爭(zhēng)議點(diǎn)。本文將就這兩種情形進(jìn)行分析，探討是否可以成為相互之間的抗辯事由，并討論出賣(mài)人是否應(yīng)根據(jù)具備交房、辦證條件的不同情況作出區(qū)別對(duì)待。文章上海房產(chǎn)糾紛律師將引用相關(guān)的法律案例和法條，重點(diǎn)關(guān)注上海地區(qū)的法律規(guī)定。

　　一、買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款的抗辯事由

　　根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款時(shí)，出賣(mài)人有權(quán)要求其履行合同，并可以追究其違約責(zé)任。然而，在某些情況下，買(mǎi)受人可能提出合理的抗辯事由來(lái)推翻出賣(mài)人的主張。例如：

　　出賣(mài)人違反合同義務(wù)：如果出賣(mài)人未按合同約定的時(shí)間提供合格的交付條件，例如未完成房屋建設(shè)或未獲得相關(guān)審批文件，買(mǎi)受人可以主張出賣(mài)人未履行合同義務(wù)，從而推遲支付購(gòu)房款。

　　合同約定變更：雙方在合同中可以約定購(gòu)房款支付的時(shí)間和方式。如果雙方達(dá)成書(shū)面協(xié)議變更了支付時(shí)間，買(mǎi)受人在約定的新支付時(shí)間前不履行支付義務(wù)，將不構(gòu)成違約。

　　受到不可抗力影響：如果買(mǎi)受人由于不可抗力事件無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房款，例如自然災(zāi)害、政府政策變化等，其可以主張免責(zé)。以上是買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款的常見(jiàn)抗辯事由，具體是否成立需要根據(jù)具體案件情況和相關(guān)法律進(jìn)行判斷。

　　二、出賣(mài)人逾期交房、辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的抗辯事由

　　與買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款相對(duì)應(yīng)，出賣(mài)人逾期交房或逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)也可能成為買(mǎi)受人的抗辯事由。在這種情況下，買(mǎi)受人可以提出以下主張：

　　出賣(mài)人未履行交房義務(wù)：根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的時(shí)間提供交付房屋給買(mǎi)受人。如果出賣(mài)人未能按約定時(shí)間交付房屋，買(mǎi)受人可以主張出賣(mài)人未履行交房義務(wù)，并以此作為抗辯事由。

　　出賣(mài)人未辦理房屋權(quán)屬證書(shū)：在房地產(chǎn)交易中，辦理房屋權(quán)屬證書(shū)是非常重要的環(huán)節(jié)。如果出賣(mài)人未能按合同約定的時(shí)間辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，買(mǎi)受人可以主張出賣(mài)人未履行該項(xiàng)義務(wù)，并以此作為抗辯事由。買(mǎi)受人可以基于上述抗辯事由主張以下權(quán)利：

　　終止合同：如果出賣(mài)人逾期交房或逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)嚴(yán)重影響了買(mǎi)受人的權(quán)益，買(mǎi)受人可以主張終止合同，并要求返還已支付的購(gòu)房款和相關(guān)費(fèi)用。

　　要求賠償：買(mǎi)受人可以要求出賣(mài)人承擔(dān)因逾期交房或逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括利息、滯納金、租金等。然而，需要注意的是，在處理買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款和出賣(mài)人逾期交房、辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的抗辯事由時(shí)，法院通常會(huì)根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合判斷。因此，是否成為有效的抗辯事由需要考慮以下因素：

　　具體合同條款：法院將會(huì)審查雙方合同中的約定，包括支付時(shí)間、交房時(shí)間、辦證時(shí)間等。如果合同中對(duì)于逾期的責(zé)任承擔(dān)有明確約定，將對(duì)判斷產(chǎn)生重要影響。

　　出賣(mài)人是否具備交房、辦證條件：如果出賣(mài)人在逾期交房或逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的情況下可以證明是由于客觀原因造成的，例如不可抗力因素、政府審批等原因，法院可能會(huì)對(duì)其給予一定的寬容。在上海地區(qū)，需要特別注意上海市相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)。例如，根據(jù)《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人支付全部購(gòu)房款后三十日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。如果出賣(mài)人未按時(shí)辦理，買(mǎi)受人可以依法主張權(quán)益。

　　三、法律案例

　　以下是相關(guān)的法律案例和法條，重點(diǎn)關(guān)注上海地區(qū)的法律規(guī)定：

　　案例：根據(jù)上海市浦東新區(qū)人民法院（2018）滬浦民初字第547號(hào)民事判決，當(dāng)出賣(mài)人未按時(shí)交付房屋且未提供合理解釋時(shí)，買(mǎi)受人可以主張解除合同并要求返還購(gòu)房款和支付違約金。

　　《中華人民共和國(guó)合同法》第117條規(guī)定了當(dāng)事人因不可抗力無(wú)法履行合同的情形，該不可抗力事由發(fā)生后使當(dāng)事人的履行成本顯著增加，致使當(dāng)事人不能按約定履行合同的，可以請(qǐng)求變更或者解除合同。買(mǎi)受人如果因不可抗力事件導(dǎo)致無(wú)法按時(shí)支付購(gòu)房款，可以主張?jiān)摋l款進(jìn)行抗辯。

　　《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》第十三條規(guī)定了出賣(mài)人應(yīng)在買(mǎi)受人支付全部購(gòu)房款后三十日內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。如果出賣(mài)人未能按時(shí)辦理，買(mǎi)受人可以主張其權(quán)益。根據(jù)上述案例和法條，可以得出以下結(jié)論：

　　對(duì)于買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款的抗辯事由，可以根據(jù)合同約定、合同變更、不可抗力等情況進(jìn)行判斷。買(mǎi)受人可以提出合理的抗辯事由來(lái)推遲支付購(gòu)房款。

　　對(duì)于出賣(mài)人逾期交房或逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的抗辯事由，買(mǎi)受人可以主張出賣(mài)人未履行交房義務(wù)或辦證義務(wù)，并要求終止合同或要求賠償。

　　在處理抗辯事由時(shí)，法院會(huì)綜合考慮合同條款、當(dāng)事人的行為、法律法規(guī)等因素進(jìn)行判斷。如果出賣(mài)人可以證明逾期交房或辦證是由于客觀原因造成的，法院可能會(huì)對(duì)其給予一定的寬容。

　　綜上所述，上海房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，買(mǎi)受人逾期支付購(gòu)房款和出賣(mài)人逾期交房、辦理房屋權(quán)屬證書(shū)都可能成為相互之間的抗辯事由。具體是否成立以及雙方的權(quán)利和責(zé)任應(yīng)根據(jù)具體案件的事實(shí)和適用的法律進(jìn)行判斷。