上海房產律師為您講解農村集體經營性建設用地入市改革

　　2020年3月30日，自然資源部發布《中華人民共和國土地管理法實施條例(修訂草案)》(征求意見稿)公開征求意見(以下簡稱《條例草案》)。針對“農村發展集體經營性項目建設用地入市”改革，《條例草案》明確了集體經營性建設用地入市交易的要求和應用程序，使用一個集體經營性建設用地必須需要遵循節約集約的原則，優先選擇使用存量建設用地，嚴格要求控制系統新增集體經營性建設用地規模，允許通過采取不同土地整治等方式方法進行分析區位調整，合理有效利用這個集體經營性建設用地。上海房產律師就來為您講講相關的情況。

　　2019年8月26日，經第十三屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議表決，對《土地管理法》進行新一輪修改，第四次修改后的新修訂的《土地管理法》于2020年1月1日正式實施。

　　土地管理法的修訂和法案的出臺，打破了長期以來農村集體建設用地不能與國有建設用地同權同價進入市場的制度障礙，改革完善了農村土地征收制度，重新界定了中央和地方政府的土地審批權限，明確了土地空間規劃的法律地位，加強了對耕地特別是永久基本農田的保護。

　　就房地產開發企業而言，農村集體經營建設用地是市場中最值得關注的部分，需要關注的問題有:

　　新《土地管理法》第63條包括“工業、商業和其他經營用途”。如何理解"etc "？其他法律法規有相關規定嗎？

　　在《招標拍賣掛牌出讓國有經濟建設發展用地使用權制度規定》（原國土資源部39號令）中的經營性項目用地是特指中國工業、商業、旅游、娛樂、商品結構住宅等用地。而新《土地管理法》和《條例草案》中均用了“工業、商業等經營性資金用途”的描述，顯然并未得到明確自己提起一個商品以及住宅建筑用地。

　　在此之前，2014年12月31日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳分別發布了《關于農村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度改革試點的意見》(第71號)和2015年3月20日發布的原中華民國《農村土地征收、集體建設用地市場化、宅基地制度市場化改革試點實施細則》(第35號) ，工礦倉儲、商業服務和其他經營性土地用途的土地利用和城鄉規劃總體規劃。雖然“工礦倉儲、商業服務等商業用途”與“工商等商業用途”略有不同，但農村集體建設用地顯然不能用于開發商業地產和其他住宅開發建設。

　　根據《土地利用現狀分類》(GBT 21010-2017)、《城鎮土地分類與規劃建設用地標準》(GB 50137-2011)、《村莊規劃用地分類指南》(建村〔2014〕98號)中對土地利用的分類，結合試點地區的實踐經驗，我認為進入市場的農村集體經營性建設用地可用于工礦收儲。當然，“同權”二字，從城鄉建設用地“同價同權”的角度，也為以后通過司法解釋和部門規章擴大使用范圍留下了口子。

　　集體所有建設用地的使用是否須經租賃后簽訂的書面合同才能與租賃前的轉讓完全一致，或者當事人是否可以作出適當調整？

　　條例草案第四十二條第二款規定“經依法批準改變集體經營性建設用地用途的，所有權人和土地所有權人應當重新簽訂合同或者簽訂變更、補充合同，依法繳納相關稅費，并辦理不動產登記。“這一規定承認集體經營性建設用地可以改變用途，但從這一規定來看，改變的用途仍僅限于“工業、商業和其他經營用途”。

　　集體經營性項目建設發展用地入市主體作用是什么？

　　答: 新土地管理法第六十三條和法案第三十七條規定集體經營建設用地進入市場的主體為“土地所有者”，人民中華民國民法通則第七十四條，農村土地承包法第二條，物權法第五十八條至第六十條和新土地管理法第九條都規定了農民集體地位的集體所有權。因此，集體經營建設用地的主體只能是農民集體。

　　但是，集體經營性建設用地入市主體與入市實施主體是不同的概念范疇。《農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革試點實施細則》（國土資發〔2015〕35號）規定，農村集體經營性建設用地入市主體為代表其所有權的農民集體，農村集體經營性建設用地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權。

　　上海房產律師提醒大家，分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權，屬于鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織代表集體行使所有權；也可以探索由代表其所有權的農民集體委托授權的具有市場法人資格的土地股份合作社、土地專營公司等作為入市實施主體，代表集體行使所有權。