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上海房產(chǎn)律師提醒:借名買房風(fēng)險(xiǎn)大!小心最后房子不是你的!

法律頭條 2023-04-17 08:53:14473策法網(wǎng)
【導(dǎo)讀】“借名買房”是指借用他人名義購(gòu)房,借名人實(shí)際支付購(gòu)房款,出名人對(duì)外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。由于“借名買房”行為涉及多重法律關(guān)系以及存在權(quán)利人名實(shí)不符的情況,因而在實(shí)踐中往往存在法律風(fēng)險(xiǎn),最終導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人對(duì)簿公堂、錢房?jī)煽铡:蜕虾7慨a(chǎn)律師一起了解這起借名買房的糾紛案件,看看法院是如何判決的。  一、基本案情  孫某鵬到了適婚的年齡,姑姑孫某蕊將自己在加拿大做生意時(shí)

  “借名買房”是指借用他人名義購(gòu)房,借名人實(shí)際支付購(gòu)房款,出名人對(duì)外簽署房屋買賣合同并將房屋所有權(quán)登記在其名下的行為。由于“借名買房”行為涉及多重法律關(guān)系以及存在權(quán)利人名實(shí)不符的情況,因而在實(shí)踐中往往存在法律風(fēng)險(xiǎn),最終導(dǎo)致相關(guān)當(dāng)事人對(duì)簿公堂、錢房?jī)煽铡:?a href="/shanghailvshi/fangchanlvshi">上海房產(chǎn)律師一起了解這起借名買房的糾紛案件,看看法院是如何判決的。

  一、基本案情

  孫某鵬到了適婚的年齡,姑姑孫某蕊將自己在加拿大做生意時(shí)積攢的98萬(wàn)元匯給孫某鵬,讓他專款專用買房。孫某鵬隨后在朝陽(yáng)區(qū)買了一套房子。此后他認(rèn)識(shí)了女子夏某莉,談了幾個(gè)月戀愛,兩人正式登記結(jié)婚。一年之后,孫某鵬的大男子主義作風(fēng)暴露出來(lái),動(dòng)不動(dòng)就罵媳婦。夏某莉忍無(wú)可忍提出離婚。為了挽回婚姻,孫某鵬將自己名下房產(chǎn)的60%給妻子,以表誠(chéng)心。雙方簽訂了房屋所有權(quán)共有協(xié)議,到房管局辦了手續(xù),領(lǐng)取了房產(chǎn)證。不過(guò),由于兩人性格不合,這段婚姻最終破裂。夫妻倆到民政局離婚,并簽署了《離婚協(xié)議書》,約定姑姑贈(zèng)送給孫某鵬的房產(chǎn),男方占40%份額,女方占60%。房屋出售后所得款項(xiàng)扣除孫某蕊的98萬(wàn)元后,剩余的款項(xiàng)按比例分割。

  辦完離婚手續(xù),孫某鵬不同意出售住房,只同意最多補(bǔ)償夏某莉20萬(wàn)元。夏某莉?qū)O某鵬告上法院。就在夏某莉等待開庭時(shí),卻意外接到了另一家法院的電話,她和前夫?qū)O某鵬一起被孫某蕊告了,要求返還房屋。

  孫某蕊在法庭上拿出了一份《借名買房協(xié)議書》,其中載明孫某蕊出資購(gòu)買了位于朝陽(yáng)區(qū)的這套房子,孫某鵬只有居住權(quán),無(wú)權(quán)出租、出售或進(jìn)行其他處分。

  孫某鵬當(dāng)庭同意將房產(chǎn)歸還姑姑,但夏某莉卻不同意,認(rèn)為協(xié)議書是姑侄倆串通簽的。而她與前夫的協(xié)議合法有效,并經(jīng)過(guò)了房管部門備案,核發(fā)產(chǎn)權(quán)證,不可推翻。

  最終,兩審法院都判決孫某蕊敗訴。

  二、律師觀點(diǎn)

  (一)婚前財(cái)產(chǎn)可約定為夫妻共有

  房產(chǎn)是孫某鵬婚前購(gòu)買的,應(yīng)屬個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)本不必分給女方。但根據(jù)我國(guó)婚姻法的規(guī)定,夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

  根據(jù)該條法律規(guī)定,孫某鵬將其婚前的個(gè)人房產(chǎn)約定為與夏某莉按份共有,簽訂了書面協(xié)議,并到房屋管理部門辦完相應(yīng)的更名手續(xù),整個(gè)過(guò)程應(yīng)屬合法、有效。而且,孫某鵬與夏某莉在離婚時(shí)對(duì)財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成協(xié)議,再次對(duì)雙方享有的房屋份額進(jìn)行了約定,并辦理了離婚手續(xù),離婚協(xié)議即告生效,對(duì)男女雙方具有法律約束力。

  (二)私下協(xié)議不能對(duì)抗物權(quán)登記

  根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條、第十七條的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù),而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書則是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。房屋管理局代表國(guó)家行政機(jī)關(guān)所頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書及相應(yīng)的備案材料,具有對(duì)外公示的效力,私下里所簽的協(xié)議一般不具有對(duì)抗房屋所有權(quán)證和不動(dòng)產(chǎn)登記薄的效力。

  以此案為例,房屋是以孫某鵬的名義購(gòu)買的,也登記在孫某鵬名下。在沒有相反證據(jù)予以否定的情況下,孫某鵬的所有權(quán)人身份應(yīng)當(dāng)受到尊重。即便私下的協(xié)議確定孫某鵬只有居住權(quán),但作為物權(quán)登記的產(chǎn)權(quán)人,他對(duì)房屋處置卻有法律上的完全權(quán)利。

  (三)共有權(quán)人不同意出資人難獲支持

  根據(jù)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》中規(guī)定:“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋,并將房屋登記在他人名下,借名人享有房屋權(quán)益,借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,可予支持”。

  因?qū)O某鵬在婚后將訴爭(zhēng)房產(chǎn)約定為與夏某莉按份共有,并到房屋管理部門辦理了相應(yīng)份額的過(guò)戶手續(xù),夏某莉也成了訴爭(zhēng)房產(chǎn)的權(quán)利人之一。孫某蕊與孫某鵬所簽訂的借名購(gòu)買房屋的《協(xié)議書》對(duì)夏某莉不具有法律約束力。孫某蕊讓孫某鵬、夏某莉?qū)⒎孔舆^(guò)戶給她,但產(chǎn)權(quán)人之一夏某莉不同意,在現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)未被否定的情況下,孫某蕊的主張于法無(wú)據(jù),無(wú)法得到法院的支持。

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