房產(chǎn)合同無效的情形有哪些
房地產(chǎn)中介公司為房產(chǎn)的購買者和賣房者提供交易的居間服務(wù)，并從中收取中介費(fèi)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第41條規(guī)定：“買賣雙方在訂立買賣合同前已直接向房地產(chǎn)中介公司支付傭金的，該買賣合同有效。”根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第三十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效:（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。當(dāng)事人就惡意串通，損害國務(wù)院等國家機(jī)關(guān)、組織、公民個(gè)人利益的合同簽訂后不履行，該民事行為無效。”因此，房產(chǎn)中介公司與買房者簽訂的房產(chǎn)中介服務(wù)合同書為無效合同。
1、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定
中介公司為委托人提供房產(chǎn)交易信息的居間服務(wù)，其中介行為應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如違反了《城市房地產(chǎn)管理法》第49條規(guī)定的“不得為買受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)”，即不得為買受人提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。因此，賣方應(yīng)該無條件地提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)。違反上述法律、行政法規(guī)規(guī)定的房產(chǎn)中介服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。具體表現(xiàn)為違反了國家宏觀調(diào)控政策。
2、損害國家利益
損害國家利益是指一方當(dāng)事人在訂立或者履行合同時(shí)，嚴(yán)重侵害了國家的合法利益或社會(huì)公共利益。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同往往具有極強(qiáng)的商業(yè)屬性。因此，具有損害國家利益的情形是不可以通過簽訂合同而避免得到的。
根據(jù)我國《合同法》第53條和《民法典》第464條規(guī)定，當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫事由訂立合同的，損害國家利益排除適用民法典第五百三十五條關(guān)于“有下列情形之一的合同，損害國家利益的:（一）欺詐、脅迫行為造成不能實(shí)現(xiàn)合同目的的”；《民法典》第463條“合同損害國家利益的情形包括行為人有重大過失；具有直接故意或其他故意的欺詐、脅迫行為；合同簽訂后一方未履行主要義務(wù)或未采取合理措施防止損失發(fā)生的……”
因此，上述情形下房產(chǎn)中介服務(wù)合同是可撤銷合同。如果一方當(dāng)事人與其經(jīng)紀(jì)人串通實(shí)施損害行為造成國家利益損失或者合同無效的話，那么房產(chǎn)中介服務(wù)合同書就可被認(rèn)定為無效合同。但是如果房屋中介公司與買房者或其經(jīng)紀(jì)人之間不存在這種法律上的關(guān)聯(lián)關(guān)系或者直接相關(guān)關(guān)系不存在的話，則房產(chǎn)中介服務(wù)合同就可能為不應(yīng)當(dāng)為甚至無效合同。
3、惡意串通
所謂惡意串通，是指行為人與相對(duì)人為謀取非法利益，故意相互串通，損害國家、集體或者第三人利益。因此，雙方在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中簽訂房產(chǎn)買賣雙方的惡意串通是無效合同。該行為必須遵循公平原則和誠實(shí)信用原則。
4、損害國家、集體或者第三人利益有下列情形之一的，合同無效：
a.一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；b.惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；c.損害國家或者集體利益的合同內(nèi)容違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的；d.損害社會(huì)公共利益的；e.違背公序良俗的。
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