深圳房屋拆遷律師來講講城中村改造和棚戶區(qū)拆遷有什么區(qū)別

　　城中村房屋拆遷的特殊性是因為它具有城市和農村的雙重特征。建筑物占用的土地屬于集體土地，但周邊房屋的市場價格很高。如果按照集體土地上房屋建設的成本價進行補償，補償結果對拆遷戶來說是非常不公平的，可能是降低了原有的居住和生活水平，有違拆遷補償原則。深圳房屋拆遷律師來說一下相關的問題該如何應對。

　　最高人民法院已經做出了司法解釋。城中村房屋拆遷屬于貨幣補償的，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》，爭取同地段同類房產的市場價格。一般來說，就是同地段、同結構、同樓齡的房子的市場價格。

　　棚戶區(qū)指的大都是設施簡陋，環(huán)境較差，安全風險隱患多的房子，根據《國務院關于企業(yè)加快棚戶區(qū)改造社會工作的意見》相關法律規(guī)定可知，經過棚戶區(qū)改造后，當地人民群眾的住房條件會得到有效改善，大家一個可以住到配套服務設施好、質量高、安全提供可靠的房子，共享經濟改革創(chuàng)新發(fā)展研究成果。

　　棚戶區(qū)的概念沒有統一的法律規(guī)定，可參照《財政部關于棚戶區(qū)改造稅收政策的通知和國家稅務總局》 ，本通知所稱棚戶區(qū)是指建筑結構簡單、密度大、房屋長期使用、功能不完善、基礎設施落后的地區(qū)。那么，棚戶區(qū)的改造應該如何補償呢？主要根據土地的性質進行區(qū)分和補償。主要有兩種類型：

　　棚戶區(qū)改造中國國有企業(yè)土地上房屋征收拆遷補償技術標準：

　　實物安置是指產權交易：產權置換的最低標準是相互拆遷，即相互拆遷，棚戶區(qū)房屋改造采用就地與非就地相結合的方式，優(yōu)先就近安置； 搬遷時，應充分考慮居民就業(yè)、醫(yī)療、教育、旅游等需要，合理規(guī)劃選址，將選址安排在交通便利、配套設施齊全的位置。

　　貨幣補償： 被征用房屋的價值不得低于被征用房屋作出征用決定當天房地產的市場價格。《國有土地上房屋征收補償條例》第十七條規(guī)定，中華人民共和國市、縣政府決定征收房屋的，對被征收房屋的補償，包括：

　　（一）房屋價值補償；

　　（二）房屋征收造成的搬遷和臨時安置補償；

　　（三）房屋征收造成的生產損失和經營停頓補償。

　　征收拆遷集體土地和棚戶區(qū)房屋的補償標準：

　　此房屋雖然我國屬于中國集體土地上的房屋，但因位于一個城市發(fā)展規(guī)劃研究區(qū)內，可以通過參照國有土地上房屋征收補償技術標準予以安置補償。《最高人民法院關于審理涉及到了農村社會集體土地利用行政管理案件若干重大問題的規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：征收農村學生集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產信息進行教育安置補償的。

　　補償安置時房屋所在的區(qū)域活動已經沒有納入城市規(guī)劃區(qū)的，那么我們土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應當積極支持，但應當扣除已經能夠取得的土地資源補償費。

　　我國實行土地利用管理制度，嚴格限制非法占用農用地的行為。許多農民在承包地上建農場，從事農業(yè)活動多年，有一天突然收到有關部門的通知，如限期整改令等，說他們的農場非法占用農地非法建設，限期拆除要求，甚至有的農民面臨罰款。你能在農田上建一個農場嗎？這是在個案的基礎上討論。

　　《土地管理法》第四條規(guī)定：“國家實行土地用途管制制度。國家編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護。

　　前款所稱農用地是指直接用于農業(yè)生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設用地是指建造建筑物、構筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅游用地、軍事設施用地等；未利用地是指農用地和建設用地以外的土地。使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。”

　　自然資規(guī)〔2019〕4號《自然資源部、農業(yè)發(fā)展農村部關于基礎設施建設農業(yè)用地進行管理工作有關社會問題的通知》中規(guī)定：

　　一、設施農業(yè)用地主要包括中國農業(yè)經濟生產中直接用于作物種植和畜禽水產養(yǎng)殖的設施用地；

　　二、設施農業(yè)屬于我國農業(yè)公司內部控制結構不斷調整，可以通過使用方法一般耕地，不需落實占補平衡。

　　《土地資源利用研究現狀分類》（GBT 2300-2017）也把畜禽養(yǎng)殖用地歸為設施農用地。根據我們這些法律規(guī)定可知，國家是允許畜禽養(yǎng)殖占用一般耕地的。

　　但還有一種特殊情況，就是永久基本農田。依據《土地管理法》第三十三條規(guī)定：國家實行永久基本農田保護制度。下列耕地應當根據土地利用總體規(guī)劃為永久基本農田，實行嚴格保護：

　　（一）縣級以上國務院農業(yè)和農村主管部門批準確定的糧、棉、油、糖等重要農產品生產基地耕地；

　　（二）水利水土保持設施完善的耕地，正在實施的改造規(guī)劃，可改造的中低產田和已建成的高標準農田；

　　(三）蔬菜生產基地；

　　（四）農業(yè)發(fā)展科研、教學改革試驗田；

　　（五）國務院規(guī)定指定為永久性基本農田的其他耕地。

　　各省、自治區(qū)、直轄市劃定的永久基本農田一般應當占本行政區(qū)域內耕地的80%以上，具體比例由國務院根據各省、自治區(qū)、直轄市耕地的實際情況規(guī)定。第三十七條規(guī)定：禁止占用永久基本農田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚。因此，永久基本農田只能作為耕地，而不能作為農場。

　　深圳房屋拆遷律師提示您，當遇到自家的養(yǎng)殖場被認定為違法占用農用地，不能對責令改正通知書等坐視不理，否則對方可能會依法管理實施教育行政部門強制學習行為；這時候要提起學生相應提高法律規(guī)定程序，必要時我們可以向專業(yè)拆遷律師尋求能夠幫助，維護中國自己的合法經濟利益。如有征地拆遷工作問題，歡迎咨詢。