上海房產(chǎn)律師:借名買房的協(xié)議在法律上有效嗎?
由于城市規(guī)劃等原因,很多城市出現(xiàn)了買房限購(gòu)。因此而生的借名買房糾紛也越來(lái)多。借名買房為了防止一方不履行過(guò)戶手續(xù),往往會(huì)簽訂一份借名買房的協(xié)議。那么本文通過(guò)實(shí)際案例,來(lái)看看借名買房協(xié)議法律上是否有效呢?借名買房真的靠譜嗎?
【借名買房案例】
2009年12月1日,王女士與王先生簽訂《借名購(gòu)房協(xié)議》,約定王女士以其弟王先生名義購(gòu)買了位于北京市通州區(qū)玉帶河?xùn)|街的商品房一套。王女士是實(shí)際出資人,并且王女士有權(quán)在任何時(shí)間將產(chǎn)權(quán)變更至王女士名下,王先生應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù),不得拒絕。銀行首付款及每月的按揭貸款等所有購(gòu)房費(fèi)用全部由王女士支付。王女士自該協(xié)議簽訂以來(lái)一直繳付房屋貸款,期間王女士多次欲辦理房屋過(guò)戶手續(xù),王先生一直未予協(xié)助,故王女士起訴至法院。
王女士向法院提出訴訟請(qǐng)求:確認(rèn)王女士、王先生簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》有效;2.判令在符合北京市及北京市通州區(qū)房屋購(gòu)買政策的前提下,王先生協(xié)助王女士辦理北京市通州區(qū)玉帶河?xùn)|街房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù);3.訴訟費(fèi)用由王先生承擔(dān)。
王先生辯稱:同意王女士的訴訟請(qǐng)求,但認(rèn)為合同是無(wú)效的,因?yàn)闀r(shí)間很長(zhǎng),國(guó)家政策已經(jīng)發(fā)生變化,當(dāng)時(shí)很多依據(jù)和口頭說(shuō)法已經(jīng)不一樣了,合同只保護(hù)了王女士的利益,沒(méi)有保護(hù)王先生的利益。現(xiàn)在王先生一套房都沒(méi)有,住不上房,也買不上房。
【案件最后結(jié)果】
法院判決如下:一、確認(rèn)原告王女士與被告王先生于2009年12月1日簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》有效;二、駁回原告王女士的其他訴訟請(qǐng)求。
【律師案件解析】
第一,關(guān)于王女士要求確認(rèn)王女士、王先生簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》有效的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為,首先,王女士、王先生均在《借名購(gòu)房協(xié)議》上簽字,對(duì)借名購(gòu)房的基本事實(shí)、雙方權(quán)利義務(wù)、房屋權(quán)屬及使用、購(gòu)房款項(xiàng)支付等情況進(jìn)行明確約定,可見(jiàn),雙方已對(duì)借名買房事宜作形式上的確認(rèn)。其次,涉案房屋的首付款系由王女士支付,并由王女士負(fù)責(zé)償還銀行貸款。
根據(jù)王女士提交的銀行交易明細(xì),2009年12月2日,王女士名下農(nóng)業(yè)銀行賬戶支出了341929元,同日,豪光公司出具發(fā)票確認(rèn)收到首付款341929元,盡管王女士和王先生對(duì)支付首付款的過(guò)程描述不同,但王先生并未否認(rèn)首付款由王女士實(shí)際支付,王女士提交的證據(jù)也能形成證據(jù)鏈,足以認(rèn)定購(gòu)房款系由王女士支付。
同時(shí),根據(jù)王女士提供王先生名下的銀行賬戶交易明細(xì),王女士(或?qū)O廣賀)定期向該賬戶匯入款項(xiàng),用以償還銀行貸款。再次,從該房屋的實(shí)際使用情況看,該房屋自2009年購(gòu)買至今,一直由王女士居住使用。綜上,法院認(rèn)為,王女士、王先生借名買房的事實(shí)存在,雙方簽訂的《借名購(gòu)房協(xié)議》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬有效。故對(duì)于王女士要求確認(rèn)《借名購(gòu)房協(xié)議》有效的訴訟請(qǐng)求,法院予以支持。
第二,關(guān)于王女士主張?jiān)诜媳本┦屑氨本┦型ㄖ輩^(qū)房屋購(gòu)買政策的前提下,王先生協(xié)助王女士辦理北京市通州區(qū)玉帶河?xùn)|街房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為,王女士戶籍所在地位于山東省威海市,根據(jù)北京市通州區(qū)的現(xiàn)有購(gòu)房政策,對(duì)無(wú)法提供近3年在通州連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)和個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售通州區(qū)商品房。
現(xiàn)根據(jù)王女士提交的社保記錄及本人陳述,其未在北京市通州區(qū)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅,因此,王女士不具備北京市通州區(qū)的購(gòu)房資格。故對(duì)于王女士的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,法院不予支持。
從案件最后的判決中我們可以知道,借名買房協(xié)議在限購(gòu)的城市是有效的。無(wú)論借名買房的協(xié)議是否經(jīng)過(guò)了公證,只要是不違反國(guó)家規(guī)定,并且是雙方自愿的情況下簽訂的,即是有效合同。
但是,重點(diǎn)是,法院雖然判定了合同是有效的,但是因?yàn)槌鞘邢拶?gòu),所以房屋依然是不能夠過(guò)戶給王女士。因此上海律師提醒你:借名買房一定要慎之又慎!如果你還有其他關(guān)于買房糾紛的法律疑惑,可以隨時(shí)找上海房產(chǎn)律師電話免費(fèi)咨詢。
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