上海合同律師：租賃合同簽訂時需要注意哪些問題？
在租賃合同的談判過程中，業主面臨著各種各樣的人，由于目前整個商業市場的不規范，如果處理不當，將給未來的合同履行帶來風險。 上海合同律師對可能出現的風險作簡要介紹。
一、“大品牌，小代理”的問題
“大品牌、小代理”問題是指業主希望通過引入的知名企業品牌，往往由小公司作為一個代理商，簽約服務對象為小公司，但由于小公司本身進行注冊管理資金投入很少或根本沒有屬于“皮包公司”，而導致將來可能發生勞動合同糾紛后，業主經濟利益關系無法得以實現保護。這一點，在新的商業銀行項目上存在研究較多，即早期招租時為了能夠完成出租率，輕視租戶的經營資質，只要有品牌代理資格即作為簽約對象。該問題的存在，直接影響關系到合同的履行社會風險，業主需予以慎重。
二、承租主體替換
在新的商業項目中，一些企業需要使用商店作為公司的注冊地點或營業場所，因為該項目尚未獲得大型生產證書時簽訂合同，并不能通過工商部門的注冊執照。這類業務通常會以一家已成立的公司或個人作為簽約主體，在新的公司注冊程序完成后，然后新的公司將取代原公司作為店鋪的租戶。
上述情況下，可能發生承租人權利轉讓、合同轉讓、轉租等法律問題，并在租賃合同中事先約定。 配合簽訂補充協議、結清費用、重新簽訂租賃合同等方式，依法完成承租人的更換工作。 需要注意的是，在實踐中，各地工商部門對未取得大額生產許可證的店鋪辦理商業登記手續的方式各不相同。
三、選擇“自然人”承租人
自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業、一人有限責任公司、一般有限責任公司。實踐中，上述不同的主體對于租賃合同的履行風險不同，對此，業主需要在簽約時具有相應得法律意識，爭取選擇有利于合同履行、降低合同風險的簽約對象。
四、擔保問題
由于商業市場不規范，當承租人違約時，僅僅依靠擔保，業主往往無法收回所有經濟損失。 然而，根據行業慣例，在簽訂合同時，通常不可能要求資質較差的租戶為合同的履行提供其他擔保。 然而，律師仍然認為，業主在簽訂合同時應評估承包主體的經營資格，并嘗試對部分資質較差的租戶引入其他保障機制，以分散業主的風險。 同時，擔保的性質和用途也不利于承租人的限制性規定。
五、惡意磋商
由于商業市場競爭的復雜性，一些商人利用法律漏洞，采取惡意談判的方式，即無意與所有者訂立合同，而是以與所有者談判為借口與所有者惡意談判，以損害所有者或第三者的利益。
實際上，類似的問題越來越多。對此，業主有必要提高法律意識，避免陷入惡意協商的陷阱。同時，業主要有證據意識，形成保留和收集證據的習慣，以便依法追究惡意商家的法律責任。
六、商業優勢問題
法律的適用是與商業經濟環境密不可分的，實踐中，部分大型企業商家或知名品牌往往會憑借其商業競爭優勢，從其自身社會利益不同角度可以考慮，要求業主接受能力相對不公平的合同管理條件，對此，業主應采取靈活運用策略，堅持合同談判的底線，以減少財務風險問題發生。
七、在簽訂其他合同時存在的風險
例如租金標準的計算、租賃用途的定義、購買商業保險、承擔商業責任、商場管理機構的資質、商場營銷措施的性質、POS機的使用等，由于空間限制，無法單獨列舉。
上海合同律師建議:為防范合同簽訂風險，建議律師全程參與租賃合同的簽訂過程，包括租賃合同的制作和法律條款的談判。律師應該從專業的角度，在每一個合同訂立之前，發現問題，解決問題。在實踐中，由律師提供的商業地產客戶都采用律師簽約法律服務的模式，具有非常明顯的風險降低效果。
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