上海合同律師：租賃合同簽訂時需要注意哪些問題？
在租賃合同的談判過程中，業(yè)主面臨著各種各樣的人，由于目前整個商業(yè)市場的不規(guī)范，如果處理不當(dāng)，將給未來的合同履行帶來風(fēng)險。 上海合同律師對可能出現(xiàn)的風(fēng)險作簡要介紹。
一、“大品牌，小代理”的問題
“大品牌、小代理”問題是指業(yè)主希望通過引入的知名企業(yè)品牌，往往由小公司作為一個代理商，簽約服務(wù)對象為小公司，但由于小公司本身進行注冊管理資金投入很少或根本沒有屬于“皮包公司”，而導(dǎo)致將來可能發(fā)生勞動合同糾紛后，業(yè)主經(jīng)濟利益關(guān)系無法得以實現(xiàn)保護。這一點，在新的商業(yè)銀行項目上存在研究較多，即早期招租時為了能夠完成出租率，輕視租戶的經(jīng)營資質(zhì)，只要有品牌代理資格即作為簽約對象。該問題的存在，直接影響關(guān)系到合同的履行社會風(fēng)險，業(yè)主需予以慎重。
二、承租主體替換
在新的商業(yè)項目中，一些企業(yè)需要使用商店作為公司的注冊地點或營業(yè)場所，因為該項目尚未獲得大型生產(chǎn)證書時簽訂合同，并不能通過工商部門的注冊執(zhí)照。這類業(yè)務(wù)通常會以一家已成立的公司或個人作為簽約主體，在新的公司注冊程序完成后，然后新的公司將取代原公司作為店鋪的租戶。
上述情況下，可能發(fā)生承租人權(quán)利轉(zhuǎn)讓、合同轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等法律問題，并在租賃合同中事先約定。 配合簽訂補充協(xié)議、結(jié)清費用、重新簽訂租賃合同等方式，依法完成承租人的更換工作。 需要注意的是，在實踐中，各地工商部門對未取得大額生產(chǎn)許可證的店鋪辦理商業(yè)登記手續(xù)的方式各不相同。
三、選擇“自然人”承租人
自然人可以作為承租主體。與自然人類似的主體還包括個體工商戶、個人獨資企業(yè)、一人有限責(zé)任公司、一般有限責(zé)任公司。實踐中，上述不同的主體對于租賃合同的履行風(fēng)險不同，對此，業(yè)主需要在簽約時具有相應(yīng)得法律意識，爭取選擇有利于合同履行、降低合同風(fēng)險的簽約對象。
四、擔(dān)保問題
由于商業(yè)市場不規(guī)范，當(dāng)承租人違約時，僅僅依靠擔(dān)保，業(yè)主往往無法收回所有經(jīng)濟損失。 然而，根據(jù)行業(yè)慣例，在簽訂合同時，通常不可能要求資質(zhì)較差的租戶為合同的履行提供其他擔(dān)保。 然而，律師仍然認為，業(yè)主在簽訂合同時應(yīng)評估承包主體的經(jīng)營資格，并嘗試對部分資質(zhì)較差的租戶引入其他保障機制，以分散業(yè)主的風(fēng)險。 同時，擔(dān)保的性質(zhì)和用途也不利于承租人的限制性規(guī)定。
五、惡意磋商
由于商業(yè)市場競爭的復(fù)雜性，一些商人利用法律漏洞，采取惡意談判的方式，即無意與所有者訂立合同，而是以與所有者談判為借口與所有者惡意談判，以損害所有者或第三者的利益。
實際上，類似的問題越來越多。對此，業(yè)主有必要提高法律意識，避免陷入惡意協(xié)商的陷阱。同時，業(yè)主要有證據(jù)意識，形成保留和收集證據(jù)的習(xí)慣，以便依法追究惡意商家的法律責(zé)任。
六、商業(yè)優(yōu)勢問題
法律的適用是與商業(yè)經(jīng)濟環(huán)境密不可分的，實踐中，部分大型企業(yè)商家或知名品牌往往會憑借其商業(yè)競爭優(yōu)勢，從其自身社會利益不同角度可以考慮，要求業(yè)主接受能力相對不公平的合同管理條件，對此，業(yè)主應(yīng)采取靈活運用策略，堅持合同談判的底線，以減少財務(wù)風(fēng)險問題發(fā)生。
七、在簽訂其他合同時存在的風(fēng)險
例如租金標(biāo)準(zhǔn)的計算、租賃用途的定義、購買商業(yè)保險、承擔(dān)商業(yè)責(zé)任、商場管理機構(gòu)的資質(zhì)、商場營銷措施的性質(zhì)、POS機的使用等，由于空間限制，無法單獨列舉。
上海合同律師建議:為防范合同簽訂風(fēng)險，建議律師全程參與租賃合同的簽訂過程，包括租賃合同的制作和法律條款的談判。律師應(yīng)該從專業(yè)的角度，在每一個合同訂立之前，發(fā)現(xiàn)問題，解決問題。在實踐中，由律師提供的商業(yè)地產(chǎn)客戶都采用律師簽約法律服務(wù)的模式，具有非常明顯的風(fēng)險降低效果。
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